Grandes manœuvres dans l’immobilier de bureaux parisien ?

Selon Le Figaro, la foncière Risanamento contrôlée par ses anciens créanciers mettrait en vente son portefeuille français, composé d’immeubles prestigieux situés dans le Triangle d’or parisien. La banque Leonardo & Co aurait été mandatée en vue de la cession d’un portefeuille estimé autour de 1 Md€ et composé de plusieurs immeubles prestigieux dont le 50, avenue Montaigne, siège de la banque 1818 acquis en 2005 auprès d’Unibail-Rodamco pour un montant de 233 M€ ou encore l’immeuble Actualis, un ensemble de bureaux et de commerces d’environ 20 000 m² situé rue de la Chaussée d’Antin et boulevard Haussmann à  Paris 9e, repris en 2006 auprès de la Financière Pinault pour 230 M€.

 

Parmi les candidats à  l’acquisition de ces actifs, les noms de Thor Equities et Qatar Holding sont apparus dans la presse italienne mais on peut supposer que des foncières comme Gecina et des assureurs participeront au processus.

 

De manière générale, l’appétit reste fort pour les « trophy assets », soit des actifs souvent exceptionnels par leur qualité/emplacement.

 

Cet appétit reflète le caractère « unique » de certains actifs et facilite donc la commercialisation des surfaces locatives y compris en temps de crise.

 

Mais plus fondamentalement aussi, dans un environnement où les taux sont bas, ces actifs offrent un rendement considéré comme attractif avec un risque faible, qu’il s’agisse du risque locatif ou du risque de liquidité. On ne saurait s’étonner par conséquent que les transactions puissent s’établir sur des taux de capitalisation très faibles autour de 4% avec un impact positif sur l’appréciation de la valeur des patrimoines des foncières cotées en Bourse dont certaines (Foncière 6 et 7, Foncière Lyonnaise, Gecina, Terreis…) disposent de certains actifs de qualité assez similaire.

 

Cela reflèterait aussi une bonne résistance du marché de l’investissement parisien au moment même où pourtant le marché locatif affiche plusieurs signes inquiétants (« mesures d’accompagnement » ou, plus prosaïquement, franchises de loyers qui se diffusent, pression à  la baisse sur les renégociations et situation de vacance en hausse dans le croissant ouest parisien en particulier à  La Défense).

 

Enfin, la cession de ce portefeuille parisien donnerait peut-être le coup d’envoi de grandes manœuvres dans l’immobilier de bureaux parisien puisque la situation de Risanamento trouve écho dans celle de Foncière Lyonnaise [1] (qui affiche une décote de 13% sur la valeur d’expertise de son patrimoine composé notamment du Louvre des Antiquaires/Entrepreneurs) et dans celle de Gecina [2] (qui affiche une décote de 8% sur la valeur d’expertise de son patrimoine qui inclut entre autres l’immeuble Louis Vuitton sur les Champs Elysées). Ces deux grandes foncières parisiennes, dont les actionnaires majoritaires espagnols sont en cessation de paiement, sont désormais contrôlées par leurs créanciers, ce qui suscite des interrogations sur l'évolution de leur actionnariat et ouvre la voie à  diverses spéculations.

 

[1] 1,9% de l’actif net de la SICAV KBL Richelieu Invest-Immo
[2] 4% de l’actif net de la SICAV KBL Richelieu Invest-Immo

 

Source: Benoît de Broissia, Gérant de KBL Richelieu Invest-Immo

 

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