Aujourd’hui les obligations, demain les actions ?

 A première vue, l’immobilier et les actions du secteur de l’immobilier coté européen n’ont pas la cote. Pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement, ils n’apparaissent plus comme un choix évident.

Si les rendements de l’immobilier sont plus souvent assimilés aux obligations qu’aux actions, cette classe d’actifs présente à la fois les caractéristiques des actions et des obligations. Mais l’équilibre entre les deux varie avec les cycles économiques…Si beaucoup d’investisseurs préfèrent attendre le retour de la croissance, plusieurs facteurs indiquent qu’il s’agit du moment idéal pour investir sur les actifs immobiliers.

Moment opportun

Parmi ces facteurs, on peut constater les rendements des obligations d’état, à leurs niveaux les plus bas, et les taux d’intérêts des pays développés, qui ont favorisé une accélération considérable de la course aux rendements – nous prévoyons un rendement des dividendes de 4.6% pour le secteur de l’immobilier coté européen. Autre élément, le nombre sans précédent de mesures d’assouplissement monétaire qui ont alimenté les rumeurs d’éventuelles poussées inflationnistes futures. La tendance à investir dans des actifs « réels » comme mesure de couverture favorise donc le secteur immobilier. Comme il est difficile de prévoir l’évolution de la croissance et des tendances de consommation en Europe, les investisseurs se tournent vers le secteur « prime » du marché, qui offre des revenus relativement stables et auxquels les banques sont plus enclines à prêter.

Pour la gestion de notre fonds d’immobilier coté européen, nous regardons la solidité des bilans, les liquidités et l’accès à la dette. Nous favorisons les grandes entreprises, bien capitalisées et génératrices de revenus situées dans les principaux pays d’Europe occidentale et d’Europe du nord. Au Royaume-Uni, nous privilégions une exposition au marché londonien où le nombre historiquement faible de nouvelles offres et d’investissements étrangers poussent la croissance locative et les prix. En Europe continentale, nous nous concentrons sur les propriétaires des principaux centres commerciaux régionaux, qui devraient bénéficier d’un marché à deux vitesses pour les espaces commerciaux. Dans tous les pays, les initiatives (de développement et d’acquisitions) jouent un rôle déterminant sur la croissance des revenus. Le phénomène de polarisation entre les meilleurs actifs et les autres devrait donc se poursuivre.

Que le temps passe !

Les entreprises cotées du secteur de l’immobilier restent bien capitalisées et sont bien placées pour bénéficier des opportunités offertes par les banques et autres administrateurs. La plupart des marchés ne souffrent pas d’une offre excessive mais plutôt d’un manque de demande. Mais cette situation pourrait évoluer rapidement, tout comme les marchés.

Dans ce contexte de marchés volatiles, il est essentiel de se rappeler que le rendement global des actions immobilières dépend de la performance des actifs sous-jacents. Les titres d’immobilier coté sont extrêmement liquides et nécessitent de bien surveiller l’évolution du marché. Dans cette optique, nous restons patients et attendons l’apparition des rendements de la composante « actions » tout en restant fidèles à notre processus d’investissement, ajoutant des positions de qualité en Europe lorsque les valorisations offrent des points d’entrée attractifs.

Source : Henderson

Patrick Sumner est Directeur de l’immobilier coté. Il gère le fonds Henderson Global Property Equities Fund depuis son lancement en 2005 et a plus de 30 ans d’expérience sur le marché de l’immobilier, d’abord chez Hillier Parker puis chez Reinhold, Arcona et Chesterfield Properties. Il a rejoint Henderson Global Investors en 1997 et a participé au lancement du premier fonds global property equities fund. Membre fondateur de l’EPRA (Executive Board Member of European Public Real Estate Association), il siège également au Property Industry Alliance Reit Strategy Committee.