Hausse de la fiscalité sur les biens immobiliers : plusieurs solutions

La vente du bien

Lorsque le projet est déjà envisagé (décision de céder prise, mandat en cours) ou déjà initié (offre d’achat, proposition d’un locataire...), la cession doit – dans la mesure du possible – être actée avant la fin janvier 2012, quitte à faire un petit effort sur le prix (sur la base d’un calcul préalable bien sûr).

Ainsi par exemple, pour un bien détenu depuis 20 années avec une plus-value importante représentant 60% du prix de vente, la fiscalité dans le nouveau régime représenterait près de 13% du prix de vente contre une absence de fiscalité en cas de vente avant le 1er février 2012. Une décote sur le prix pour accélérer la vente est possible, mais doit rester suffisamment inférieure à ce taux pour que l’opération reste attractive pour le cédant.

Dans certains cas de figure, la vente peut être effectuée au profit d'une société familiale dès lors que l’opération s’intègre dans une démarche qui n’est pas exclusivement fiscale : anticipation de la transmission par la participation significative des enfants dans la société de reprise, justification d’un besoin de liquidités pour mener à bien une opération spécifique (achat d’une entreprise par exemple...).

Changer sa résidence principale

Lorsque le bien en cause est une résidence secondaire, il peut être envisagé d’en faire sa résidence principale, à condition bien sûr d’y résider réellement de manière habituelle pendant la majeure partie de l'année. Cette piste pourra être analysée notamment au moment de la retraite.

Conserver le bien jusqu’au terme des 30 ans

Sauf à être très proche de cette date, le risque de ne pas voir cette stratégie récompensée est important : quelle sera la fiscalité applicable dans 5, 10 ou 20 ans ? Si on souhaite arbitrer cet actif et si une opportunité de céder à un prix satisfaisant se présente, il serait dommage de ne pas la considérer pour des raisons fiscales.

Intégrer la transmission à titre gratuit

La transmission du bien à titre gratuit (par donation ou lors d’une succession) a comme conséquence de « purger la plus-value » sur le droit transmis (pleine propriété ou nue-propriété). Elle peut donc s’interposer dans différentes stratégies (donation avant cession, donation avant apport à société civile) pour éviter de cumuler les deux impositions (plus-values et droits d’enregistrement à titre gratuit).