"AXA Aedificandi est une option de qualité pour investir sur l’immobilier coté." Mathieu Caquineau

Frédéric Tempel a bâti une solide expertise sur ce segment de marché. D’abord gérant d’actions internationales, il s’est spécialisé sur l’immobilier à partir de 2003 en prenant la tête de ce fonds et de l’équipe dédiée à ce secteur chez AXA IM. Trois gérants organisés par zone géographique, l'un d'entre eux est dédié au suivi des valeurs européennes, l’épaulent dans la gestion. De taille raisonnable par rapport à leur univers d’investissement et aux offres concurrentes, cette équipe stable bénéficie néanmoins d’un atout supplémentaire à travers les 12 analystes de AXA Real Estate IM - entité dédiée aux investissements en direct dans l’immobilier – qui mettent à disposition leur connaissance approfondie des marchés locaux.

Le secteur de l’immobilier coté en zone euro est étroit et l’on retrouve invariablement, à l’instar des fonds concurrents, les plus grands noms du secteur tels que Unibail-Rodamco ou Klépierre parmi les premières positions du portefeuille. Le fonds se distingue néanmoins par sa sélection de titres robuste, notamment sur les sociétés de plus petites tailles. Tempel attache une grande importance à la fiabilité des sociétés, écartant celles jugées peu transparentes, ainsi qu’à la valorisation et l’identification de catalyseurs susceptibles de provoquer une réévaluation par le marché. Il gère en outre l’exposition aux différents sous secteurs (bureaux, surfaces commerciales, résidentiel) en fonction du cycle immobilier et a également recours au cash jusqu’à 10% des actifs.

Le portefeuille est relativement concentré autour d’une quarantaine de titres où les valeurs françaises sont très présentes (50% des actifs à fin mars 2011). Ce biais structurel réduit l’intérêt du fonds pour les investisseurs recherchant une véritable diversification géographique. Le fonds est par ailleurs très exposé aux petites et moyennes capitalisations qui forment l’essentiel de l’univers d’investissement. Le risque de liquidité est donc important, d’autant plus que l’univers est restreint à la zone euro et que la taille du fonds atteignait 508 millions d’euros à fin juillet 2011. Nous sommes toutefois confiants dans la capacité de Tempel et de son équipe à gérer cette contrainte, comme ils l’ont fait avec habileté lors de la crise en 2007 et 2008. Le fonds a par la suite bien bénéficié du rebond en 2009 et a devancé ses concurrents en 2010. Le retard enregistré à fin août 2011 tient à la surperformance des marchés hors zone euro, d’où le fonds est de par son mandat absent. Sur le long terme, le fonds a nettement battu ses concurrents et son indice de référence.

Nous conservons donc une bonne opinion de cette stratégie. Concentration sectorielle et exposition aux petites valeurs destinent toutefois le fonds à un usage limité au sein d’un portefeuille déjà diversifié. Il reste noté Supérieur.